ラーメン構造とは・・・

よく質問されるのは、「コンクリ-ト造」と「ラーメン構造」は同じか?と言うことです。

答えは△です。

「構造」は以下の<材料>と<形式>の組み合わせによって異なります。

つまり「ラーメン構造」でもコンクリ-ト造の場合もあれば、鉄骨や木造の場合もあるという事です。

<材料>

①木造 ②鉄骨造 ③レンガ造 ④コンクリート造  等

<形式>

A.ピン構造  B.ラーメン構造  C.壁構造  等

これらの<材料>と<形式>は何を基準に組み合わせるかは、空間の形とコストによります。

以下、代表的な3つの構造を見ていきましょう。

A.ピン構造

部材と部材をピン(1カ所のボルト)で接合する構造です。

住宅でいえば、柱と梁を1カ所の「ほぞ」(2つの部材を接合するために,一方の材の端に作り出した突起)で接合する木造在来工法がピン構造といえるでしょう。このままでは、木造が乾燥等で痩せるとぐらついてしまします。グラグラ動かないために、斜めの部材(筋交い・ブレース)を入れて動かないようにします。

B.ラーメン構造

柱と梁など、部材と部材を剛接合(金物等を使った強力な接合)してできた骨組み構造です。鉄筋コンクリート造はラーメン構造で作られることが多く、鉄筋コンクリート造の柱と梁はコンクリートで堅く接合してありますから簡単に動く事は無いです。動くのは地震等によってコンクリートの耐力以上の強い力が接合部に加わった時、つまり壊れる時だけといえます。この構造の特徴はピン構造のような筋交いが不要なので、自由な空間構成ができることです。

C.壁構造

壁体や床板など平面的な部材で構成する構造形態です。柱や梁がいらないので、どこを壁にしてもどこを出入り口にしても良いので、リフォームなどでも非常に融通が利く造りになっています。梁で構成するラーメン構造のような開放感は少ないのが特徴的です。

木造でも鉄筋コンクリート造でも比較的駆体コストが低めであり、一般的に広く普及している構造です。2~3階の低層建物で多用されていますが、コンクリート造では5階以下、高さ20M以下という高さ制限があります。最近ではツーバーフォー(2X4)と呼ばれる壁構造が広く普及しております。

以上のように、それぞれの特徴を理解した上で構造を選ぶことをお勧め致します!

 

 

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物理的瑕疵とは・・・

◆土地の売買の場合

<埋設物について>

地中にどんな埋設物が埋まっているか売り主が認識していない事が良くあり、この場合に売買時に問題になるのが以下3点です!

①浄化槽等の埋設物

以前あった建物を解体する場合に基礎や浄化槽が残っている場合があります。掘り起こしてみないと分からないので、何もないと思っている売り主が売買した後に問題になるケースがあります。

こういった問題を回避するためにも、契約書の特約条項に文言を付け加えておいたほうが良いです。

②産業廃棄物

長い間更地の状態である土地の場合、所有者の知らない間に第3者にゴミ(産業廃棄物)を勝手に埋められていることがあります。

近年は産業廃棄物の処理について規制が厳しくなったため、撤去は必須になっていますが、撤去費用には高額な費用がかかりますので、土地所有者に関係なく長期間更地の場合は注意が必要になります。

 

③排水管

所有している土地に隣地の排水管が埋設されている場合、前もって説明していなかった為に問題が起こる場合が良くあります。水道局で図面の確認をするだけでなく、土地の前々所有者への聞き取り、または近隣への聞き取り調査が必要となる場合があります。

<境界について>

境界において特に問題になるのが、地面の部分でなく上空部分の屋根や屁などの越境です。これらの越境については、家屋調査士に実測確認してもらっても、境界杭を打ってあっても見落としがちになります。専門家に確認してもらっているから大丈夫と安心していると後日問題になる事があるので注意が必要です。

このような越境を確認するには、下げ振りやトランシットのような測量機器を使用しないと分かりません。これらは、宅建業者ではなく、土地家屋調査士や測量士、建築士といった専門家に依頼することになります。

 

◆建物の物理的瑕疵

建物の売買で問題になる瑕疵は主に雨漏りやシロアリ等があります。

①建物の傾き

床や柱等の傾きは、築後10年以上たつ建物にはよくあることである。極端な傾きでなければ事前の調査や内覧では体感で気づかない事がほとんどです。専門的な業者等入れて「建物状況調査」の実施をして現状を把握しておくことが望ましいが、費用がかかるので、ほとんどの売り主様は拒否するケースが多いです。この調査を行ったからと言って完璧に傾き等の瑕疵が発見されるわけではないので、売買契約時点で、きちんと説明を受けておく必要があります。

 

②雨漏り

中古住宅の雨漏りは、定期的に外壁の防水塗装を行っているか等のメンテナンスの有無による影響が大きいです。また新築時の施工の良し悪しにも関係してきます。

売り主も雨漏りがあることを知らずに生活していることがあるので、押し入れの天井くらいは明けて確認しておく必要があります。

 

③シロアリ

実際にシロアリの調査をするには床下の潜ることをしなければ知ることはできません。そのため、専門業者の調査が必要になりますが、お金をかけて、そこまでする売主様はほとんどいないのが現状です。この場合も「建物状況調査」を実施することが望ましいのですが、それをしない場合は、契約時に「告知書」で「無し」ではなく「知らない」と明記しておく必要がでてくるでしょう。

 

 

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