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いよいよ2024年4月から、相続登記が義務化されます！
相続から3年以内に申請をしない場合、10万円以下の罰金の対象となります。
施行は2024年4月からとなっていますが、過去にさかのぼって罰金の対象となるのでご注意ください。
相続登記手続きに強い司法書士事務所のご紹介も承っておりますので、ご相談ください。
（紹介料等は一切いただいておりませんのでご安心ください。）
また、不動産を売却した際には譲渡所得税というものが課税されます。
相続物件については、相続日から起算して3年以内の売却で3000万円の特別控除制度がございます。
詳細はお気軽にお問い合わせください。
相続登記について、流れや詳細情報をまとめた法務局のHPをご参考ください。
https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/page7_000001_00014.html（法務局のHPを開きます）
譲渡所得税・特別控除についてはこちら
空き家の発生を抑制するための特例措置、いわゆる「3,000万円特別控除」の特例が延長・拡充されました。
相続した物件を売却する際には、節税対策にぜひ知っておきたい内容です。
令和5年度税制改正で変更されたポイントをまとめていますので、ぜひご確認ください！
◆不動産売却にかかる税金「譲渡所得税」
不動産を売却し、利益が出た場合は後に譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税の計算方法は以下の通りです。
譲渡所得税は控除が受けられる場合があり、その1つが「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除（被相続人の居住用財産＜空き家＞に係る譲渡所得の特別控除の特例）」です。
◆「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」とは
空き家の発生の抑制を図るための特例措置のことであり、下記の要件に当てはまるときに適用されます。
| ・取得の原因が相続又は遺贈によること |
| ・昭和56年5月31日以前に建築された空き家及びその敷地であること |
| ・相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却していること |
| ・相続から譲渡の時まで被相続人以外が居住しておらず、事業・賃貸・居住の用に供されていないこと |
| ・譲渡する空き家が耐震リフォームをしている（基準を満たす場合は不要）か建物の取壊しを行っていること |
| ・売却代金が1億円以下であること など |
この施策の背景には、令和12年には約470万戸まで増加すると見込まれる空き家問題があり、早期の譲渡（有効活用）を相続人に後押しする目的で施行されました。
実際、令和3年度ではこの税制が活用され、空き家の増加を3割削減できたと報告されています。
一方で、耐震リフォームや取壊しの必要があり、適用条件が相続人にとって負担が大きいことがありました。
令和5年度税制改正では、制度を拡充し、耐震リフォームや取壊しを買主負担でも可としています。
◆改正ポイント
主な改正点は2つです。
| 【延長】現行の措置を4年間延長する（令和6年1月1日～令和9年12月31日）
【拡充】売買契約等に基づき、買主が譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修又は除却の工事を行った場合、工事の実施が譲渡後であっても適用対象とする |
この改正で、耐震リフォームや取壊しが契約当事者双方に委ねられることになり、相続人においては適用のハードルが緩和されたことになります。
家屋の状態が良く、取壊さず譲渡することになった場合、改正前は相続人が耐震診断・工事を行わなければ控除の対象とはなりませんでしたが、今後は買主負担でも可となりますので、耐震基準を満たせば、リフォームも買主の裁量に任せることがきます。
なお、相続人は譲渡後翌年の確定申告で建物の取壊しを証明する書類（閉鎖事項証明書）または耐震性能を満たすことを確認できる書類（耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書のコピー）を提出しなければなりません。
買主が購入後に耐震リフォームや取壊しを行う場合は、必ず翌年2月15日までに完了してもらい、必要な書類が取得できるよう注意しましょう。
また、令和6年1月1日以降、相続人が3人以上いる場合のそれぞれの特別控除額の上限が3,000万円から2,000万円に減額されます。
| 改正前 | 改正後 | |
| 適用期限 | 令和5年12月31日まで | 令和9年12月31日まで |
| 譲渡時要件 | 譲渡日までに耐震改修または取壊し | 譲渡日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修または取壊し |
| 特別控除額 | 3,000万円（相続人が複数名いる場合はそれぞれ3,000万円） | 3,000万円（相続人が3名以上いる場合1人あたり2,000万円） |
◆まとめ
3,000万円特別控除の改正によって、相続人は適用を受けやすくなっています。
空き家は防犯や衛生の面でトラブルになることもありますので、ぜひ売却して有効活用することをおすすめします。
不動産の売却や節税についてはお気軽にご相談ください！
＼不動産売却にかかる税金についての記事はこちら！／
＼相続登記の義務化についての記事はこちら！／
参考HP：
令和5年度 国土交通省税制改正事項 （住宅局関係抜粋）https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001583606.pdf
国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
国土交通省 空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000030.html
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不動産を売りたいと思ったら、最初の入り口となるのが不動産査定です。
不動産会社に直接依頼するほか、最近ではネットで手軽に複数社から見積もりを取れる「不動産査定サイト」が主流になっています。
では、各不動産会社がどのように価格をつけているのか、こちらのブログで簡単に解説いたします！
◆「不動産査定」とは？
ここで説明する「不動産査定」とは売却予想価格、つまり売り出し価格の算出のことです。
あくまでも予想ですので、この価格であれば必ず売れる、というわけではありません。
不動産査定は工事会社の見積もりと同じように、相見積もりを取っていただいて全く問題ありませんし、途中で断っても大丈夫です。無料ですので、当然キャンセル料等も発生しません。
査定にあたり、弊社ではまず ①机上査定 か ②訪問査定 かを選択していただきます。
①机上査定とは
簡単に言えば、物件を見ずに査定する方法です。
周辺の似たような取引事例や、地価公示等のデータから算出します。
簡単に早く結果を知ることができますが、あくまでも概算の価格となります。
不動産は一つとして同じものはありませんので、査定の精度は訪問査定に劣ります。
さらにいえば、不動産会社が契約に繋げるため、わざと高めの金額を提示することもありますのでご留意ください。
| メリット ： 手軽に、スピーディーに査定結果を知ることができる |
| デメリット ： 正確な価格ではない。売れない（高い）価格を付けられることがある |
②訪問査定とは
営業担当者が実際に訪れ、日照や通風、眺望、建物の状態等を加味して査定する方法です。
土地の境界や正確な面積の調査も行いますので、より現実的な価格を算出することができます。
建物内の状態を確認するため営業担当者が室内に立ち入りますので、抵抗を感じる方もいるかもしれませんが、不動産、特に戸建の売却をしたい方は訪問査定が必要となります。
| メリット ： 正確な査定額が算出できる。担当者に直接質問でき、人となりがわかる |
| デメリット： 時間を取られる。他人が家に入るのに抵抗感がある人も |
では、実際の訪問査定で何をチェックしているのかご説明します。
◆訪問査定時の主なチェックポイント
| 【土地】 ・日照・通風・眺望、周辺状況 ・騒音・振動・異臭等の有無 ・接道状況 など |
| 【建物】 ・間取り ・損傷や劣化の状態 ・傾きの有無 など |
| 【聞き取り内容】 ・リフォームや修繕の履歴 ・白アリ被害の有無 ・法的・心理的瑕疵の有無 ・過去の地歴 ・売却の希望条件 など |
実際に目で確認した要素と、依頼者・所有者様への聞き取り調査の結果、そして取引事例・地価公示等のデータから算出した価格とを合わせて売り出し額を提案していきます。
このとき、購入時の資料や権利証、メーカーのパンフレット、公課証明書、建物調査診断書などがあれば、参考にさせていただきますので用意をお願いいたします。
◆訪問査定時の注意点
訪問査定までにしていただくことは特になく、上記で述べた物件の資料が無くても、もちろん査定は可能です。ただ売却時にアピールポイントとなりますので、ぜひ探してみていただければと思います。
また、特に相続物件の場合に多いのですが、「荷物がたくさん残っている」「片付いていない」と心配される方がいらっしゃいます。荷物があっても、掃除をしていなくても査定額は変わりませんのでご安心ください。
お時間は30～45分程で終わりますが、確認箇所が多い場合はそれ以上の時間をいただくこともありますので、後ろに予定のある方は営業担当者にお伝えください。
◆最後に
以上、不動産査定の「机上査定」と「訪問査定」をご説明しました。
売却の状況に合わせて適した方を選択することが大切です。
例えば売却予定がある方は、初めから訪問査定を選んだ方が手っ取り早いですし、売却予定が無い方が訪問査定を選択すると、当日はもちろん訪問日以降も営業電話に時間を取られるかもしれません。
判断が難しい場合は、担当者にお気軽にご相談ください！
＼売却を成功させるためのポイントはコチラ！／
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