別府市 尼ヶ瀬

 

A・O様

この度は不動産売却のご依頼誠にありがとうございました。

査定からお引渡し迄4か月程かかりましたが無事買手が決まりホッとしております。

退去の際も綺麗に室内を清掃して頂いて買主様も喜んでおりました。

今後とも不動産の事で何かございましたらご相談ください。

宜しくお願い致します。

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499「リースバック」と「リバースモーゲージ」について

最近、テレビ等で「リースバック」のCMを目にすることも多く、全国的に注目度が高まっています。「リースバック」と似た不動産活用の仕組みに「リバースモーゲージ」という仕組みも存在します。両者の違い等を下記に纏めてみました。

<リースバックとは>
リースバックは不動産会社に持ち家を売って売却資金を得る一方で、
その家に家賃を支払い、そのまま住み続けられるのが基本となる仕組みです。
また、利用者の希望により家を再度購入する事が出来るのが特徴です。

日本の高齢化が進むにつれて、持ち家比率の高い高齢者を中心に、
老後の生活費の確保や相続の問題を回避する為など、理由は様々ですが、
不動産の新たな活用手段としてリースバックへの関心が高まっています。

<リバースモーゲージとは>
リバースモーゲージは自宅を担保にして金融機関から老後資金を
借り入れるシステムで、戸建の持ち家に住む人が対象となります。
(※分譲マンションは含まれない事が多い)

リースバックとの最も大きな違いは、自宅の売却ではなく、
所有権はそのままで自宅を担保として資金を借り入れる事です。
その為、リースバックと違い、同じ家に住み続けても家賃を
支払う必要はなく、月々の支出を抑える事ができます。

※ただし、融資された資金は事業資金や投資資金としては利用出来ず、
その他にも制限が加えられる場合もあります。

家を売ったお金を比較的自由に使えるリースバックに対し、
リバースモーゲージはあくまで老後の生活資金の為の
仕組みである事も大きな違いの一つです。

リバースモーゲージは、資金融資を受けた人が亡くなった時点で、
担保となっていた自宅は売却され、融資金額が回収されるという流れが主です。
実際には残された配偶者に契約が引き継がれる事が多く、
すぐに家を売却されるといった事はありません。

★★★リースバックとリバースモーゲージの違い★★★

<リースバックとリバースモーゲージのどちらを選んだ方が得なのか?>

リースバックはリバースモーゲージに比べて利用条件がゆるく、
資金用途が問われないメリットがあります。
しかし、住宅にかかる費用負担に困って利用する人の場合、
持ち家を売却して家賃が安い住居に引っ越す方が合理的です。
リースバックにおいて家賃は、周辺家賃相場によって設定されるのではなく、
あくまで買取価格に対する利回りを考慮して設定される為、
住宅にかかる費用負担を大きく軽減できるかはケースバイケースとなります。

その点、リバースモーゲージのほうは高齢者が自分の家に住み続けながら、
家の所有権を手放さず、担保とする事で融資を受け、家賃を支払う事もなく
支出を抑えられるので、審査にさえ通れば、仕組みが分かりやすい
リバースモーゲージを使用したいという人も増えています。

結論として、どちらを選ぶかは利用する人によるという事になります。

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492瑕疵担保責任について

■瑕疵担保責任とは?

売買の対象物に隠れた瑕疵(=外部から容易に発見できない欠陥)がある場合、
売主が買主に対してその責任を負うことを「瑕疵担保責任」といいます。
隠れた瑕疵があった場合、買主は売主に対して契約解除や損害賠償の請求を主張する事ができます。
契約解除や損害賠償の請求ができるのは、買主が契約の際に瑕疵の存在を知らなかった場合で、
かつ、知らなかったことについて買主に落ち度がない場合となります。
一般的に、構造部分の欠陥や建物の雨漏りなどが隠れた瑕疵に該当します。
また、民法上、瑕疵担保責任を追及できる期間は、特に定められていませんが、
買主が瑕疵の事実を知った時から1年以内に行なわなければならないと規定されています。

 

■瑕疵担保責任についての事例紹介

中高層建物を開発・分譲する目的で土地建物を購入した買主が、
取り壊し予定の建物から石綿が発見されたとして、瑕疵担保責任特約に基づき、
売主にその除去費用の支払いを求めた事案において、賠償請求が認められた事例。

買主は中高層建物を開発・分譲する目的で、
本件土地及び建物について売買契約を締結した。

買主が本件建物の解体を行うために石綿建材分析調査を実施したところ、
飛散性が最も高いレベルの石綿含有建材が検出された。

買主は、売主に瑕疵担保責任に基づく損害賠償として
石綿除去費用658万円の支払いを求めた結果、売主側が除去費用を支払う義務を負った。

 


上記の事例のように石綿の有無は外観調査では困難で、
取引実務では本事例のように「石綿の存在については不明」として取引される事が多いですが、
いざ発見されると、その除去費用は多額のものとなりうる為、事前に調べておく方が望ましいです。

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