ローン残のあるまま家って売れるの?

住宅ローンが残っていても家は売れますか?と心配されている方が多く見られますが

最近では、住宅ローンの残があるまま家を売る方の方が多いです。

但し、売却時に住宅ローンの残金を完済する事が条件になります。

抵当権のついた不動産は基本的に売れませんが売却時に抵当権抹消(住宅ローン完済)を条件として売る事は可能です。

例えば1500万円の住宅ローンの残があり、その家を1600万で売却するのであれば、仲介手数料、抵当権抹消費用等の諸費用が約60万かかるので、それらを売買代金から引いて1540万残るので住宅ローンは返せて、40万手元に残る計算になります。

売買には思いもよらない費用が発生する事もあるので、住宅ローンの残プラス諸費用プラスαを見ておきましょう。

 

どうしても住宅ローンの返済が難しくそれ以上の金額で売れそうも無い場合は任意売却という選択肢もありますので、ご相談ください。 >>任意売却へ

なかなか売れない・・・

不動産を売りに出しているけどなかなか売れないとストレスが溜まります。売れない原因は物件にもよりますが意外に単純な理由だったりもします。

①価格が高すぎる

ほとんどの買主はネットで不動産を探します。興味のある物件は閲覧数が多くお気に入り登録件数も増えていきます。

<閲覧数が多いのに問い合せがない>

毎月の閲覧数が多いのに、問い合せが無いというのは、値段が高すぎて買主が躊躇していることが考えられます。その場合は少しずつ値段を下げて問い合せが増えるようにしましょう。

<閲覧数自体が少ない>

ネットへの掲載の仕方に魅力が無い事が考えられます。画像自体が少なかったり写真の撮り方が下手だったりすると閲覧数が少なくなります。この場合は依頼している不動産会社に再度御願いするか、不動産会社自体を変更した方が良いでしょう。

②依頼している不動産に販売能力がない

依頼している不動産会社がどのくらいの販売実績をもっているのかを確認しましょう。一つの方法としてアットホーム等のポータルサイトでどのくらい売り物件を扱っているかを見ると良いでしょう。数が少ないと、やる気が無いか、そもそも売買に強くないので、数多く扱っている不動産会社に依頼先を変えても良いでしょう。

 

貸すか売るか?

家を賃貸するのが良いか売却するのが良いかどちらが得か?

売る場合

メリット

譲渡所得税の控除を受けることができる

住んでいる状態の家を売るときには、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」という制度があります。これは、4,000万円で購入した自宅を、5,500万円で売却した場合、5,500万円から3,000万円を差し引いた残りの2,500万円を課税対象とするという制度です。つまり税金を納める必要があるのは7,000万円超で売却できた場合のみです。賃貸した場合は、利益分1500万に対して約20%かかるので約300万税金として引かれます。詳細は「譲渡所得税の控除」をご覧ください。

ランニングコストがかからない

修繕積立金や管理費、固定資産税や都市計税といった所有しているだけで発生する費用がかからなくなります

将来の価格下落リスクを回避

今後日本国内では、人口の減少が進むことが予想されてます。場所によっては不動産価格が下落する恐れがあるのです。これ以上下がらないうちに売却するといのも1つの選択肢となります。

デメリット

いつ売れるか分からない

賃貸を探している人の数と、購入物件を探している人の数は明らかに違います。賃貸で貸し出せば1か月後には入居が決まっていたはずが、購入者が見つかるまでに1年かかってしまうことはあり得ます。

貸す場合

メリット

賃料収入を得られる

現在の住宅ローンの返済額と固定資産税を1か月分に換算した金額、さらに修繕積立金を足した金額を家賃が上回っていれば、賃料で利益ができる可能性があります。ただし、単純にローン残との計算をするのは危険なので金利が多少上がった場合も考え余裕をもって賃料設定する事が必要です。

経費として計上できる

賃料収入は不動産所得になり、所得税の課税対象になります。しかし、不動産の場合は経費として計上できる項目が多いという側面ももっています。つまり節税効果が高くなるのです。具体的には以下の項目が経費として計上できます。

  • マンションの管理費や修繕積立金
  • ローンの利息部分
  • 賃貸管理会社へ支払う費用
  • 賃借人退去時に行うリフォーム費用
  • 火災保険や地震保険の保険料
  • 固定資産税や都市計画税
  • 減価償却費
  • 物件取得時の経費(仲介手数料など)
  • 確定申告を外注した場合の税理士報酬の費用
  • その他、室内の設備修理等に要した費用

デメリット

金利があがるリスク

住宅ローンは、あくまで契約者自身の居住用としてのみ融資可能なローンです。それを賃貸として貸す出す場合は、金融機関に申告が必要になります。賃貸として貸し出す場合は、賃料で所得を得るわけですから、投資用物件とみなされ、通常はアパートローン不動産投資ローンを利用することになります。つまり、より金利が高いローンへの切り替えが必要になるわけです。

税制優遇が受けられないリスク

自身の居住用でのみ税制優遇を適用しているケースがあります。例えば、毎年12月末のローン残債の1%(最大40 万円)が所得税や住民税から控除される「住宅ローン控除」や、将来その家を売却したときに利益(売却益)が出ても、3,000万円まで控除してもらえる「3,000万円の特別控除」といった制度が受けられなくなります。

収入の不安定

入居者がなかなか決まらず空室が続くリスクや、将来の人口減少や建物の老朽化に伴い、賃料が下がるリスクがあります。

ランニング費用のリスク

賃貸として貸し出しする間も、ローンの返済、管理費、修繕維持積立金、固定資産税、都市計画税、賃貸管理会社へ支払う費用、リフォーム費用(給湯器などの設備交換)が発生します。

賃貸契約の更新リスク

日本の法律では貸す側よりも借りる側を手厚く保護しているため、将来的に自分で住みたくなったり売りたくなっても、一方的に「出て行って欲しい」とは言えないというところにも注意が必要です。

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