大事な家を知らない人に明け渡すというのはとても勇気が要ることです。
誰でも良い訳では無く大切に使って頂ける方にお譲りしたいものです。
家を売るときにはたくさんの不安要素があり、
殆どの方が不動産の売却という経験は初めてで分からないことだらけです。
きちんとした手順を踏んで、相場より安くならないよう、きちんとした人に引き渡せるよう、
売った後に家の欠陥について指摘されないよう売却の知識を身につけて売却を成功させましょう。
まずは自分の家がどのくらいで売れるのか相場の確認をしましょう。
athome等ポータルサイトで自分の地域を検索すると
近隣でどのくらいで売りに出ているか確認できます。
ここで確認しておくと、査定結果が妥当かどうかの判断基準になります。
不動産会社に査定の依頼をします。
住所、築年数、土地や家の面積の情報を伝えましょう。
査定には2種類あります。
- ① 机上査定（簡易査定）
- 近隣の成約事例より平均的な価格を出し、相場を出します。
正式な査定ではなく参考価格になります。 - ② 訪問査定
- 相場の価格に加算、減算を行います。
水回りの設備や、修繕履歴、間取りの動線等、
細かい点を査定し正式な査定をだします。
相場の確認のみであれば「①机上査定」で十分ですが、
きちんとした売り値を知りたい方は「②訪問査定」が良いです。
入居中のまま売るのか、空家の状態で売るのか等の、
現状によって最適な売り方を決定します。
いつまでに売りたいか等で売出し価格も異なってきますので、
きちんと条件を詰めて段取りを決めます。
売出し方を決定したら、ネット広告に掲載したり、
売看板を現地に立てたりチラシを出したりして
一般的に募集をかけます。
契約者がきまったら、
手付金を受け取り、契約をします。
契約後、残代金等の決済をし、
売買代金が入金されたのを確認後、
所有権を移転し、売買成立となります。
不動産を売るタイミングはとても重要です。
売りに出してから、物件を引き渡すまで一般的に3ヶ月～6ヶ月くらいかかります。
特に買い換えの場合は、引っ越し先を決めるのと売るのがどちらか先か悩まれる方が多いですが
同時に進めていくのが経済的に一番負担がかからないかと思います。
CASE1先に引越しする場合
メリット
家の中の荷物が早くなくなり、綺麗に広く見えるので、
家の内覧をした時に見栄えが良く、買主が早く決まりやすくなります。
デメリット
先に引っ越してしまうと、売れるまでは固定資産税や住宅ローンを
二重に支払わなければならない等の問題がでてきて精神的、経済的に負担になります。
CASE2後で引越しする場合
メリット
家が売れるまで住まいを変える必要がありませんので、
仮住まいを探す手間や費用などのストレスがありません。
買主が決まったとしても、すぐに引き渡さなければいけないわけでは無く、
売主と買主で相談して引渡しの日程を決めて行くこともできますので、
売りに出しながらある程度引っ越し先の目処をつけ、
買主が決まってから引っ越し日等を決めていくとスムーズに進みます。
デメリット
家の中に生活感が残り、モノがあるため狭く見えることもあり、
家の内覧をした時に見栄えが悪くなりがちで、買主が決まりづらい事があります。
とは言っても、それぞれの事情に応じていつ売り出すのか不動産会社と相談すると良いでしょう。
リフォームはしてから売った方が良いの？
一般的には、中古住宅は買主が購入後に買主負担で自由にリフォームします。
売主がリフォームして売りに出す場合もありますが、折角お金をかけてリフォームしたのに売れない状態になると売主のストレスになるのであまりお勧めはしません。
とはいえ、先にリフォームしておくと、綺麗でそのまま住める状態になるので買主の印象が非常に良く、早く高く売れる可能性は高まります。
リフォームも、どの部分を優先的に行い、より売れる物件に近づけるのか等不動産会社に意見を求めると良いでしょう。
お勧めするのは大規模なリフォームではなく、最低限の小リフォームです。壁に落書きがあって落とせる場合は落として頂くか、部分的に壁紙だけ貼り替える、取っ手のネジの緩みを改善する等のセルフリフォームで済む事は意外にたくさん有ります。大事な家を次の買手に安心して渡せるように多少の努力は惜しまずに行いましょう。
ローン残があっても売れるの？
ローンが残っている場合、それ以上の金額で売れれば大抵の抵当権は抹消されるので大丈夫です。必ずローンを組んでいる金融機関に売却する旨を事前に伝えておきましょう。ローンが残っており抵当権等の担保がついたままの物件は売る事はできません。ローンの返済が厳しく、ローン残より高く売れそうに無い場合は、任意売却という選択肢もありますのでご相談ください。任意売却についてはこちら・・・・
住んでいても家は売れるの？
住んでいても家は売れます。
ただし、買手側は必ず内見に来ますので、その時は立ち会いをしてもらうことと、綺麗に片付けておくという手間がかかります。
綺麗であればある程、買手側の第一印象は良くなるので、そこはいかに家を良く魅せるか売り手側の腕の見せ所です。
売り手側が見落としがちな所は、ニオイです。これは住んでいる方は気がつかない事が多く、消臭スプレーを撒いたり、内見がある前には必ず換気を行いましょう。特にペットを飼っている方は念入りに！
また内見に立ち会うことで、大事な家を引き継いでもらう買手の人柄を観察できる良い機会にもなりますので遠慮せずに積極的に話しかけて仲良くなることも大事です！
不動産を売ると高い税金が取られるの？
不動産を売却すると、売却した翌年の3月の確定申告時に譲渡所得税（住民税と所得税）がかかります。これは、売った金額が取得した金額より高く利益が出た場合、その利益に対して約20～40％の税金がとられます。
単純に言うと、1000万で購入したものを1500万で売った場合、500万の利益が出ます。この500万に対して20％の税金がかかると、100万円もの高額な税金が取られることになります。これを回避するために、いろんな経費を控除する事もできますので詳しくは譲渡所得税のページをご参照ください。 >>譲渡所得税とは？
不動産会社の選定が決まり、売出し価格も決定したら、内覧に備えます。
内覧される方は、数ある不動産の中から気に入って来て頂いているので
購入意欲を高めてもらう為にできることをやりましょう！
広く見せる
基本は片付けです。入居中の場合は生活感をなるべく感じさせないように小物等はテーブルの上に出さずしまっておきましょう。細々したものを片付けると部屋がスッキリ広く見えます。想像していたより広く感じると買主側の心理としてはとても得した気分になります。
ニオイ
入居中の方は気づきにくいですが、生活臭はどこの家庭にもあります。内覧の日程が決まったら、リビングは換気を行い、靴箱やトイレ等ニオイの気になるところは重点的に消臭剤を撒く等しましょう。
明るさ
まず玄関の扉を開けたときに目に映る第一印象というのはとても大切です。玄関が明るいとよりキレイに見えて、内覧者の期待値も上がります。明るく見えると得することもたくさんあるので、玄関の電球が暗かったりしたら明るいものに取り替えましょう。リビングも同じで日中の内覧であればカーテンを全開にして光を取り込みましょう。
数ある不動産会社からどこの不動産を選べば良いのか悩むところです。
確実に丁寧に売ってくれる不動産会社が望ましいですが、それを見極めるポイントが2つあります。
POINT1数多くの売り物件を扱っている不動産会社
アットホーム等のポータルサイトで検索頂ければ、どの不動産がどのくらいの売り物件を掲載しているのかすぐに分かります。物件数があまりにも少ない会社は売買経験もそれだけ少ないので避けた方が良いでしょう。
POINT2地元の不動産会社
CM等で知名度のある不動産会社のほうが一見安心できそうですが、不動産は地域によって条件や売り方が異なります。地元を知り尽くしている不動産会社を選ぶのが良いでしょう。また、地元の不動産会社の中でどう選べば良いかは、担当者で見極めるようにしましょう。どのように物件を売却していくつもりなのか、売り方から売却までの流れを確認し、信用できそうな担当者に依頼するようにしましょう。
不動産を売ることを決めたら、不動産会社と媒介契約（ご自身の不動産を売りに出す契約）を結びます。複数の不動産会社に売却を依頼するか、１社のみに依頼するかによって媒介契約の仕方が異なります。それぞれのメリット、デメリットを確認しましょう。
複数社に依頼一般媒介契約
メリット
複数の不動産会社が募集をかけるので幅広く売り物件の認知が行われます。
会社同士の競争意識がはたらき、営業活動が積極的になります。
デメリット
報告義務が無いので、問い合せがなければそのまま放置される可能性があります。
売主様へ直接、各不動産会社から連絡が入るので手間がかかります。
価格を下げる場合や条件を変更する場合、複数の不動産会社へ連絡しなければなりません。
１社のみに依頼専属専任媒介契約／専任媒介契約
メリット
２週間に１度の報告義務があり、現状どのような進行状況で、
今後どのように対応すれば良いか等の提案があります。
レインズへの登録義務があり、物件情報が広がりやすい。
自社物件となるので広告費等を積極的にかけて営業活動できる。
デメリット
1社のみに任せるため、その会社の力量次第で売却の時期や金額が左右される。
不動産を媒介した場合の仲介手数料は以下の通りです。
手数料受け取り時期：売買契約時または引渡し時
| 取引価格（税別） | 仲介手数料 |
|---|---|
| 400万円以下の金額（＋消費税） | 180,000円（＋消費税） |
| 400万円を超える金額 | 取引価格の3%以内の額＋60,000円（＋消費税） |
