■瑕疵担保責任とは？

売買の対象物に隠れた瑕疵(=外部から容易に発見できない欠陥)がある場合、
売主が買主に対してその責任を負うことを「瑕疵担保責任」といいます。
隠れた瑕疵があった場合、買主は売主に対して契約解除や損害賠償の請求を主張する事ができます。
契約解除や損害賠償の請求ができるのは、買主が契約の際に瑕疵の存在を知らなかった場合で、
かつ、知らなかったことについて買主に落ち度がない場合となります。
一般的に、構造部分の欠陥や建物の雨漏りなどが隠れた瑕疵に該当します。
また、民法上、瑕疵担保責任を追及できる期間は、特に定められていませんが、
買主が瑕疵の事実を知った時から1年以内に行なわなければならないと規定されています。

■瑕疵担保責任についての事例紹介

中高層建物を開発・分譲する目的で土地建物を購入した買主が、
取り壊し予定の建物から石綿が発見されたとして、瑕疵担保責任特約に基づき、
売主にその除去費用の支払いを求めた事案において、賠償請求が認められた事例。

買主は中高層建物を開発・分譲する目的で、
本件土地及び建物について売買契約を締結した。

買主が本件建物の解体を行うために石綿建材分析調査を実施したところ、
飛散性が最も高いレベルの石綿含有建材が検出された。

買主は、売主に瑕疵担保責任に基づく損害賠償として
石綿除去費用658万円の支払いを求めた結果、売主側が除去費用を支払う義務を負った。

上記の事例のように石綿の有無は外観調査では困難で、
取引実務では本事例のように「石綿の存在については不明」として取引される事が多いですが、
いざ発見されると、その除去費用は多額のものとなりうる為、事前に調べておく方が望ましいです。

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